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La figura ed il ruolo del Notaio

La figura del Notaio non è molto conosciuta nella società civile; il comune cittadino si reca di rado dal notaio e in genere poco sa di questo professionista, della sua preparazione e delle sue funzioni. Questo porta molti a non comprenderne l’utilità, a ritenerlo una figura fungibile o addirittura inutile. Cerchiamo allora di capire le ragioni che rendono invece il ruolo del Notaio fondamentale nella nostra società.
Tralasciando altri ambiti, come quello successorio e societario, prendiamo come esempio il ruolo del Notaio in una compravendita.
Prima di ogni rogito, il Notaio esamina i titoli di provenienza, verifica il regime patrimoniale delle parti ed effettua tutti i necessari controlli in catasto e nei Registri Immobiliari, ricostruendo la storia dell’immobile degli ultimi venti anni almeno. In questo modo verifica che il venditore possa realmente disporre del bene venduto e che il bene sia libero da ipoteche e vincoli di ogni genere.
Il notaio redige le clausole del contratto, molte delle quali richieste a pena di nullità (come le clausole urbanistiche o in materia di conformità catastale) o a pena di pesanti sanzioni pecuniarie (come le clausole in materia di certificazione energetica, mediazione e modalità di pagamento) ed offre al cliente consulenza per quanto riguarda le imposte, verificando la possibilità di godere di agevolazioni (come il prezzo-valore, la prima casa, il credito di imposta, la PPC).
Dopo la stipula, il Notaio registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, liquida le imposte, le riscuote per conto dello Stato e le versa all’Erario, entro il termine di trenta giorni dal rogito, senza alcun aggio o altro costo per lo Stato; provvede alla trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari ed alla voltura catastale; conserva l’originale del contratto in luogo sicuro fin quando tiene aperto lo studio.
E’ evidente allora che, se il Notaio non esistesse, le parti dovrebbero rivolgersi a molteplici figure professionali: un visurista, per i controlli in Catasto e nei Registri immobiliari; un tecnico (architetto, geometra o ingegnere) per la descrizione tecnica dell’immobile; un tributarista per gli aspetti fiscali dell’operazione; un avvocato per lo studio delle questioni civilistiche e la redazione del contratto (ed invero gli avvocati sarebbero almeno due, uno per parte, perché l’avvocato tutela gli interessi del proprio cliente, laddove invece il notaio è per legge figura imparziale, che deve tutelare gli interessi di entrambi i contraenti, a prescindere da chi gli abbia conferito l’incarico!).
Dopo la sottoscrizione del contratto le parti dovrebbero poi: portarlo all’Agenzia delle Entrate per la registrazione ed il pagamento delle relative imposte (e quanti ometterebbero questo adempimento, nel tentativo di evadere il fisco?); portarlo all’Agenzia del Territorio per la trascrizione nei Registri Immobiliari (adempimento fondamentale per consolidare la proprietà del bene); portarlo in catasto per aggiornare l’intestazione catastale.
Come si vede, sarebbe un iter estremamente lungo e complesso, di fronte al quale il semplice cittadino si troverebbe del tutto impreparato ma soprattutto le parcelle che dovrebbe corrispondere ai su elencati professionisti supererebbero di gran lunga quella del Notaio.
Da non dimenticare, infine, che, ai sensi della normativa in materia antiriciclaggio, il notaio deve provvedere all’identificazione della clientela, del titolare effettivo dell’operazione e comunicare eventuali operazioni sospette con segnalazione all’UIF, Unità di Informazione Finanziaria presso Banca d’Italia. Secondo i dati forniti dall’ Unità d’Informazione Finanziaria (UIF), circa il 90% delle segnalazioni di operazioni sospette trasmesse dai professionisti, provengono da notai, sebbene tutti siano sottoposti agli obblighi di segnalazione. Anche questo aspetto fa capire come il notaio sia a servizio dei cittadini, ma al fianco delle istituzioni nel controllo di legalità.

VERO/FALSO

E’ vero o falso? Tutte le risposte alle domande più frequenti, le credenze e i luoghi comuni sui notai e sul Notariato (www.notariato.it).

La figura del notaio esiste solo in Italia

FALSO. Il Notariato è presente in 86 paesi nel mondo tra cui Cina, Giappone, Indonesia, Russia, 22 dei 28 stati membri dell’Unione Europea e copre il 60% della popolazione mondiale

Negli Stati Uniti e in Inghilterra si compra casa più facilmente perché non c’è il notaio

FALSO. Nei paesi di common law non esiste la figura del notaio, ma non per questo acquistare casa risulta più semplice: infatti ciascuna parte della compravendita deve farsi assistere da un avvocato e l’acquirente deve munirsi di un’assicurazione (title insurance) che lo garantisca circa la piena proprietà e la libertà da ipoteche del bene acquistato.

Tutti potrebbero comprare l’Empire State Building

VERO. Nel 2008 William Sherman, giornalista del Daily News, ha venduto l’Empire State Building in soli 90 minuti, dimostrando la straordinaria efficienza e velocità del sistema americano. Peccato che il grattacielo non era di sua proprietà!

I notai italiani collaborano con Fbi e Casa Bianca

VERO. Il valore economico della funzione pubblica del notaio è testimoniato dalla richiesta dell’American Bar Association di tre notai italiani nella task force istituita con i rappresentanti della Casa Bianca e della FBI per trovare soluzioni efficaci ai problemi legati alla gestione delle identità digitali e alla prevenzione delle frodi elettroniche legate anche al mercato immobiliare.

Aprire un’impresa negli Stati Uniti o in Inghilterra è più semplice che in Italia

FALSO. La Banca mondiale nel suo ultimo rapporto Doing Business 2015 ha confermato che l’Italia, alla 46^ posizione della classifica “Starting a business,” è in grado di offrire condizioni per aprire un’impresa al pari degli U.S.A. (46^ posizione) e Gran Bretagna (45^ posizione) e migliori di Svizzera (69^), Spagna (74^), Lussemburgo (82^), Austria (101^) e Germania (114^).

Il passaggio dal notaio è un ulteriore impedimento all’attività d’impresa

FALSO. Il passaggio dal notaio è la garanzia della corretta costituzione societaria per i soci e per la collettività. La trasmissione telematica notarile permette di ridurre i tempi di costituzione. Grazie all’abolizione nel 2000 del controllo omologatorio del tribunale e la conseguente assunzione da parte del notaio della relativa responsabilità, per il Notariato “impresa in un giorno” è realtà.

Per comprare casa il notaio costa 10.000 euro

FALSO. Le spese notarili comprendono le tasse e le imposte che il notaio riscuote per conto dello Stato, che costituiscono la maggior parte dell’importo versato.

Nessuno controlla l’operato dei notai

FALSO. I notai sono sottoposti a continui e stringenti controlli da parte dello Stato: trasmettono ogni mese gli atti agli Archivi Notarili; ogni quattro mesi gli atti notarili sono sottoposti anche al controllo dell’Agenzia delle Entrate; ogni due anni tutti i loro atti sono sottoposti all’ispezione del Ministero della Giustizia.

Se il notaio sbaglia non paga

FALSO. Il notaio è responsabile per legge sotto il profilo civile, disciplinare e penale. Per questo il Notariato è stata la prima categoria professionale a stipulare, nel 1999, un’assicurazione che copre tutti i notai per la responsabilità civile in caso di errore e che nel 2006 è diventata obbligatoria per legge.

Il numero dei notai è chiuso

FALSO. Il numero è programmato dal Ministero della Giustizia sulla base di una serie di indicatori economici e sociali, così come avviene in tutti i paesi nel mondo in cui è previsto il notaio.

L’accesso alla professione notarile è gestito direttamente dall’ordine dei notai.

FALSO. L’accesso alla professione di notaio è subordinato al superamento di un concorso pubblico gestito dal Ministero della Giustizia. Il concorso viene bandito una volta all’anno.

La commissione del concorso è composta da soli notai

FALSO. La commissione esaminatrice (la stessa per esame scritto ed esame orale) è composta prevalentemente da soggetti esterni al Notariato: magistrati e professori universitari.

Per diventare notaio occorre essere figlio di notaio

FALSO. Oltre l’82% dei notai non è figlio di notaio perché si diventa notaio attraverso un rigoroso concorso pubblico gestito direttamente dal Ministero della Giustizia.

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